Consórcio imobiliário: o que é, como funciona e quando vale a pena fazer um consórcio de imóveis

Quando você assume a intenção de comprar um imóvel, não faltam opiniões a respeito do assunto. Entretanto, o que levar em conta? O que é mito e o que é verdade? Como diferenciar opiniões de fatos? Descubra agora tudo que você precisa saber para entender como funciona o consórcio imobiliário!

Existem diversas situações que nos levam a querer comprar um imóvel. Pode ser que você esteja em busca de uma casa ou apartamento porque pretende se casar nos próximos meses, porque necessita de mais um quarto ou porque tem certa urgência em se mudar. Entretanto, se você não tem urgência em comprar um imóvel e quer começar a pagar aos poucos -  e ainda sem juros - o consórcio imobiliário pode ser ideal para você.

No Brasil, as vendas de consórcios imobiliários cresceram bastante nos últimos anos, principalmente em Belo Horizonte, em que esse aumento chegou a bateu a faixa de 40%! Em todo o país, já são mais de sete milhões de planos de consórcios de casas e apartamentos vendidos, e mais de um milhão de consorciados contemplados. 

Por isso, o consórcio de imóveis tem se firmado como uma opção interessante, principalmente para quem não está procurando mudar de residência com urgência ou não quer arcar com os juros de um financiamento imobiliário.

Neste texto você vai descobrir:

Como funciona o consórcio imobiliário?

Em linhas gerais, o consórcio imobiliário, assim como os demais planos de consórcio, trata-se da união de pessoas físicas ou jurídicas que têm como objetivo se autofinanciar por meio de uma poupança administrada por terceiros. 

Há dois perfis que lideram o topo da lista de adeptos ao consórcio de imóveis: aqueles que não possuem urgência em se mudar ou não têm disciplina para poupar o dinheiro destinado à compra.

Ao aderir ao consórcio imobiliário, o consorciado deverá contribuir mensalmente com o valor da parcela acordada, que será incluso em um fundo comum a todos os participantes para financiar os imóveis.

Quando o consorciado é sorteado, ele recebe uma carta de crédito, um documento financeiro que possibilita a contratação do imóvel desejado.

Para adquirir uma carta de crédito, você deve assinar um Contrato de Adesão, no qual se encontram as regras de condução do negócio contratado, como:

  • valor do crédito;
  • prazo;
  • valor das prestações;
  • reajuste;
  • condições de contemplação; taxas (como a taxa de administração e outras);
  • direitos e obrigações do consorciado, da administradora
  • entre outras coisas.

Para entender melhor como tudo isso funciona, fizemos um modelinho bem simples mostrando um consórcio imobiliário na prática. Confira abaixo!

exemplo de como funciona consorcio imobiliário de imóveis

Confira também — Consórcio ou financiamento: qual vale mais a pena para conseguir um imóvel?

Em quais situações posso utilizar a minha carta de crédito?

  • Aquisição de imóvel comercial novo ou usado;
  • Aquisição de imóvel misto (residencial e comercial, que possui uma única matrícula no Cartório de Registro de Imóveis);
  • Aquisição de imóvel rural, sendo a garantia obrigatoriamente de imóvel urbano;
  • Aquisição de terreno urbanizado;
  • Aquisição de terreno urbano com construção de imóvel residencial ou comercial;
  • Aquisição de vaga de garagem com matrícula individual no cartório de imóveis.

Um participante pode ser excluído do consórcio imobiliário?

Sim. Existem casos nos quais um participante pode ser excluído do consórcio de imóveis. Por isso, atente para as situações abaixo e fique por dentro dos principais casos nos quais um um membro pode ser penalizado ou excluído do consórcio:

  1. Caso um consorciado deixe de pagar uma ou mais prestações e ainda não tiver sido contemplado, ele fica inabilitado de concorrer a contemplações nas próximas assembleias. Para voltar a concorrer, é preciso quitar o que está devendo;
  2. Se o consorciado ainda não tiver sido contemplado e não está conseguindo pagar as prestações, existem algumas alternativas. Uma delas é negociar o pagamento de prestações mais baixas. No entanto, se ele procurar esse recurso, o crédito ao qual ele terá acesso em sua contemplação será menor. Outra opção é procurar com a ajuda da administradora ou sozinho alguém que possa assumir seu lugar no consórcio. Esse novo consorciado, para entrar no grupo, precisa pagar a parte que já foi quitada pelo devedor. A partir desse momento, ele começará a arcar com as prestações seguintes. Nessa situação, o devedor sai do consórcio com o dinheiro que foi aplicado, sem prejuízos. Caso nenhuma das alternativas dê certo, o consorciado entra na lista dos excluídos. Ele volta a participar dos sorteios, mas com a condição de que, quando receber o crédito, este servirá para pagar o que ele está devendo, além das penalidades que estão no contrato;
  3. Caso o consorciado seja contemplado com o crédito, mas não tenha condições de quitar o restante da dívida, ele deve negociar alternativas junto à administradora. Em último caso, a instituição pode até acabar retomando e vendendo o imóvel, como forma de recuperar o dinheiro devido para o grupo. 

Como funciona a contemplação do consórcio de imóveis?

A cada mês, todos os participantes do grupo concorrem (tendo as mesmas condições) aos sorteios para a contemplação, isto é, para a entrega do imóvel.

O número de sorteados irá variar de acordo com a administradora e também com o tamanho do grupo — quanto mais pessoas, mais dinheiro arrecadado e, consequentemente, maiores as chances de serem contemplados mais de um participante por vez.

Os sorteios do consórcio de imóveis são realizados através de reuniões denominadas assembleias. A primeira assembleia do consórcio imobiliário ocorre apenas quando o grupo possui o número mínimo de cotas vendidas. A partir daí, elas são realizadas mensalmente e o consorciado pode acompanhar os resultados pela área do cliente.

E, além dos sorteios, os consorciados também podem ser contemplados nas assembleias por meio dos lances.

Tipos de lances no consórcio imobiliário

Existem 3 tipos de lances para um consórcio de casas: o lance fixo, o livre e o embutido. Na tabela abaixo você confere cada tipo e suas definições.

Tipos de lances no consórcio imobiliário Definição
Lance Fixo Quando é ofertado mensalmente 20% do valor do saldo devedor, sendo contemplado aquele que, entre todos que ofertarem, possuir a cota mais próxima da última sorteada
Lance Livre Quando o consorciado utiliza do próprio recurso para efetuar o lance. Ao ser contemplado, a porcentagem oferecida é abatida no valor das parcelas ou na quantidade de meses a pagar. Será considerado vencedor aquele cujo valor ofertado representar o maior percentual em relação ao grupo
Lance Embutido Quando o consorciado utiliza até 50% do valor do próprio crédito para o lance e o percentual é abatido no valor da carta, após a contemplação. O vencedor será aquele que, assim como no lance livre, ofertar o maior percentual

Leia mais: Conheça os diferenciais de escolher entre um imóvel pronto ou um na planta.

Como é feito o pagamento da parcela de consórcio imobiliário?

O consórcio de imóveis possui um grande diferencial, já que é uma alternativa de crédito sem juros. Porém, como mencionamos anteriormente, todos os grupos são dirigidos por uma empresa administradora regulamentada e fiscalizada pelo Banco Central do Brasil (BCB).

Essa administradora tem como função cuidar da aplicação financeira dos valores recebidos, vender as cotas, organizar as assembleias, manter a comunicação com os participantes e tratar os inadimplentes.

Por isso, dentro do valor da parcela, o consorciado tem a obrigação de arcar com o fundo comum, o fundo reserva, além das taxas de administração e do seguro de vida.  

Fundo Comum

O fundo comum, como falamos anteriormente, é aquele valor que todos os participantes do consórcio devem pagar para financiar o caixa que será utilizada para a aquisição dos bens. Ou seja, é a partir do fundo comum que é composto o saldo para as contemplações mensais.

Essa contribuição mensal do fundo é calculada a partir de um percentual sobre o crédito contratado e, até o final do prazo estabelecido, o consorciado precisa quitar 100% do fundo comum.

Fundo de Reserva

O fundo de reserva é designado para cobrir qualquer insuficiência do fundo comum e possíveis despesas de cobrança, em caso de retomada do bem. No geral, ele corresponde a 5% do valor da carta de crédito, e esse pagamento é diluído pelo número de meses do plano contratado. 

O saldo final, ou seja, o que não for utilizado do fundo de reserva, é distribuído entre as cotas ao fim do prazo estabelecido.

Taxa de Administração 

A taxa de administração do consórcio de imóveis existe para remunerar os serviços realizados pela administradora do consórcio. Assim, ela garante que todos os participantes tenham acesso ao bem contratado. 

A taxa de administração é um percentual dividido ao longo dos meses de pagamento do consórcio imobiliário. Ela é fixa, não aparece na forma de juros compostos e é estipulada logo quando contrato é estabelecido entre a administradora e o consorciado.

Porém, mesmo discreta, a taxa de juros deve ser considerada antes do consorciado adquirir uma cota. Varia de 16 a 18%, de acordo com o valor do crédito e do prazo escolhido.

Seguro de Vida 

O seguro de vida é a única taxa opcional. De modo geral, o seguro corresponde a 0,3863% do valor inicial total atualizado da dívida. Ele é cobrado a partir da segunda parcela e oferece cobertura por morte e invalidez total ou permanente, oferecendo ao consorciado a segurança da quitação.

Assim, você evita deixar qualquer tipo de ônus ou dívida para os seus familiares. 

Quando o consórcio imobiliário vale à pena?

No geral, se você não tem urgência em se mudar imediatamente para uma nova residência imediatamente, o consórcio de imóveis é uma boa ideia. Isso porque, embora você possa ser contemplado logo nos primeiros sorteios, é possível também que você fique no final da fila, o que pode levar certo tempo.

Então, para quem não está buscando uma opção imediata e quer começar a pagar seu imóvel aos poucos (e sem juros!), o consórcio de imóveis vale à pena.

FAQ: Perguntas frequentes sobre consórcio de imóveis

É possível utilizar o FGTS para os lances?

O FGTS pode ser utilizado para o pagamento das prestações, quitação ou amortização do saldo devedor. Porém, o recurso só pode ser utilizado após a aquisição do imóvel. Além disso, para a utilização do FGTS, a cota de consórcio para a aquisição do imóvel deverá estar em nome do trabalhador - o titular da conta vinculada a ser utilizada.

Pessoas com restrição podem aderir ao consórcio de imóveis?

Não há nenhum impedimento com relação a adesão de um plano de consórcio para pessoas com restrição no nome. No entanto, é preciso comprovar sua capacidade de pagamento no ato da contratação. Além disso, caso você tenha restrições em seu nome, você não poderá fazer uso da carta de crédito.

Quanto tempo leva para ser contemplado no consórcio imobiliário?

No geral, o consórcio imobiliário varia de 120 a 200 meses, dependendo do valor da carta, já que você não precisa, necessariamente, adquirir uma cota no valor total do imóvel desejado. Após a contemplação, que pode ocorrer a qualquer momento dentro desse intervalo, o consorciado terá o dinheiro disponível para a compra.

Conclusão

Apesar dos pontos interessantes que citamos acima, o consórcio de imóveis, assim como outras formas de financiamento, possui vantagens e desvantagens que variam de acordo com o perfil de cada pessoa.

Além disso, existem diversos tipos de planos de consórcio para casas e apartamentos; você só precisa encontrar qual é o mais ideal para você. Por isso, o apoio do consultor é de extrema importância para ver se vale a pena participar do consórcio e se a opção é realmente ideal para o seu momento de compra.

Quer aprender mais sobre aquisição de casas e apartamentos? Descubra quais os custos adicionais envolvidos na compra de um imóvel!

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