Negociar aluguel: o que impacta o valor do aluguel de onde você mora

Preparamos um guia com tudo o que você precisa saber sobre como o preço de locação de um imóvel é estipulado e também sobre o momento do reajuste anual desses valores.

Por MeuLugar*

A locação de um imóvel é uma transação comercial como outra qualquer. Ou seja, uma pessoa oferece um produto ou serviço - no caso, o locador, com sua casa ou apartamento - e outra paga pelo negócio - neste caso, o inquilino, ou locatário. E negociar o aluguel é uma etapa fundamental nessa relação, tanto no início quanto ao longo da duração do contrato. Neste artigo, você vai saber o que impacta no valor que você paga e também terá dicas sobre como fazer para buscar valores mais justos.

Quais fatores influenciam o preço do aluguel?

Em relação ao valor do aluguel de um imóvel, é importante destacar os dois momentos distintos em que o preço da locação é discutido: no início do contrato de aluguel e nos aniversários desses contratos, que é quando acontece o reajuste anual

Início do contrato de aluguel

O primeiro momento em que o valor de um aluguel é discutido se dá quando locador e locatário negociam para o fechamento de um contrato de locação.

Neste caso, o proprietário, ao anunciar o imóvel, segue alguns critérios para a estipulação do valor. E negociar o aluguel é algo que está em mente não apenas de quem vai pagar para morar, mas também na cabeça do locador, que precisa estar aberto para oferecer descontos pedidos pelos interessados na locação do seu imóvel.

Independentemente da negociação entre locador e locatário, que acontece num estágio mais avançado do processo - mais precisamente na hora da proposta de locação -, alguns fatores influenciam a estipulação do preço do aluguel, no momento em que o dono do imóvel resolve anunciá-lo para locação. São eles:

Localização

A vizinhança onde o imóvel está localizado é de fundamental importância no valor do aluguel. Quanto melhor a localização de imóvel, com mais respaldos de segurança nas proximidades e mais bem estruturada for a região, mais alto é o valor do aluguel mensal.

Estado de conservação

Se por um lado é dever do inquilino zelar pela conservação de um imóvel durante o período da locação, por outro o proprietário tem a obrigação de entregar a casa ou o apartamento em questão em plenas condições de uso. Com isso, um imóvel novo e bem conservado tende a ter o valor do aluguel mais alto do que um que precise passar por pequenas reformas ou apresente evidentes sinais de desgaste.

Vagas de garagem

Quanto mais vagas de garagem um imóvel tiver, maior será o valor que o seu proprietário poderá cobrar pelo aluguel.

Com ou sem mobília

De acordo com dados da imobiliária digital QuintoAndar, o preço médio de aluguel de um apartamento mobiliado é, em média, 20% maior do que um semelhante sem mobília em um mesmo bairro e com o mesmo número de quartos. Portanto, ser ou não mobiliado é um fator que influencia diretamente no valor.

Renovação do contrato de aluguel: reajuste anual

O padrão do mercado imobiliário brasileiro para os aluguéis residenciais é o fechamento de contratos de três anos de duração. No entanto, ao iniciar a locação de um imóvel, o valor acordado no início não será o mesmo pago ao longo de todo o período. Nas datas de aniversário do contrato, que acontecem anualmente, há sempre um reajuste do valor mensal, o que é um direito do proprietário, previsto na Lei do Inquilinato.

IGP-M

Tradicionalmente, o mercado brasileiro sempre trabalhou com o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) como base para o reajuste de aluguel. No entanto, desde o meio de 2020, o indicador calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) vem aumentando vertiginosamente.

IPCA

Diante desse cenário de alta do IGP-M, em uma iniciativa pioneira, no final de novembro de 2020, o QuintoAndar passou a adotar como a base do cálculo do reajuste de aluguel o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) - a inflação oficial do país, divulgada mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

De lá para cá, os novos contratos fechados pela imobiliária digital já passaram a vir com o IPCA como índice base de reajuste de aluguel.

Nos contratos anteriores, ainda regidos pelo IGP-M, o QuintoAndar, de forma proativa, fez contato com os proprietários para falar da possibilidade de negociar aluguel pelo IPCA. No entanto, a decisão pelo índice a ser usado no reajuste antes da mudança é toda do locador.

Como calcular o reajuste de aluguel pelo IGP-M

O IGP-M é divulgado pela FGV, sempre no final de cada mês de referência. E o cálculo do reajuste de aluguel pelo IGP-M é feito com base no acumulado dos últimos 12 meses, usando como referência o índice do mês anterior. Veja essa evolução no gráfico abaixo:

Vamos supor que um apartamento foi alugado em julho de 2020 por R$ 1.500. Ao chegar no mês de aniversário do contrato, em julho de 2021, seu aluguel foi reajustado pelo acumulado de 12 meses do IGP-M de junho (35,75%).

E essa conta com a multiplicação do valor do aluguel por 1,3575 (R$ 1.500,00 X 1,3575). O resultado: R$ 2.036,25. E este seria o novo valor do aluguel até o próximo aniversário do contrato.

Quer saber o reajuste de aluguel pelo IGP-M sem precisar de uma calculadora? Basta colocar o valor do seu aluguel nesta ferramenta do MeuLugar e fazer a conta na hora:

Como calcular o reajuste de aluguel pelo IPCA

Assim como acontece no IGP-M, o cálculo do reajuste de aluguel pelo IPCA é feito com o acumulado de 12 meses. Veja no gráfico a evolução do índice divulgado pelo IBGE:

Usando como exemplo o mesmo apartamento alugado em julho de 2020 por R$ 1.500, ao chegar no mês de aniversário do contrato, em julho de 2021, seu aluguel foi reajustado pelo acumulado de 12 meses do IPCA de junho (8,06%).

E a conta é feita da mesma forma, com a multiplicação do valor do aluguel por 1,0806 (R$ 1.500,00 X 1,0806). O resultado: R$ 1.620,90, que passa a ser o novo valor do aluguel até o próximo aniversário do contrato. Como pode ver, o reajuste com IPCA passa a ser mais em conta.

Faça a conta do reajuste de aluguel pelo IPCA nesta ferramenta do MeuLugar. É só colocar o valor do seu aluguel para saber quanto será o novo preço:

Como negociar o valor do aluguel

Diante do cenário de alta do IGP-M e da recente adoção do IPCA, muitos contratos de aluguel que fizeram aniversário nos últimos meses tiveram seu reajuste definido após negociações diretas entre locador e locatário. Muitas vezes, não necessariamente usando algum dos dois índices.

Como o uso do IPCA foi uma novidade lançada em novembro de 2020 pelo QuintoAndar - o que significa que o reajuste obrigatório por contrato com esse índice só aconteceria em novembro de 2021 - os novos valores nos meses seguintes seguem de acordo com o que as duas partes interessadas negociam.

Para o locador, insistir no IGP-M e forçar um reajuste acima de 35% pode ser algo perigoso, sob o risco de o locatário não topar e entregar o imóvel, uma vez que uma mudança seria algo mais vantajoso do que um reajuste tão alto. E o ideal, neste caso, é que as partes usem do bom senso para chegarem a um valor que fique confortável para ambas.


(*) O MeuLugar (https://meulugar.quintoandar.com.br) é um portal de conteúdo especializado no mercado imobiliário e em tudo o que se refere à moradia no Brasil, com foco tanto em proprietários e inquilinos quanto em pessoas que desejam comprar um imóvel. É gerenciado e produzido pela equipe do QuintoAndar, plataforma imobiliária digital (https://www.quintoandar.com.br).

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