Reajuste de aluguel: veja como funciona e entenda o cálculo

Você sabe como funciona o reajuste de aluguel? Confira neste artigo como é feito cálculo do reajuste de aluguel, além de outros pontos importantes que você precisa saber.

O aniversário de contrato vem acompanhado do reajuste de aluguel. Essa correção é calculada em cima do valor inicial do aluguel. Esse reajuste é permitido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) uma vez por ano e vale para imóveis residenciais e comerciais. Neste texto você vai descobrir:

Como funciona o reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel ocorre todo aniversário ou renovação do contrato de locação, ou seja, na data em que o contrato foi assinado e não o dia fixado para pagamento do aluguel. O reajuste está sempre indexado a um índice da inflação, como o IGP-M ou o IPCA.

A variação desse valor costuma ser baseada no Índice Geral de Preços - Mercado, ou IGP-M, divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Outro indexador comum é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, ou IPCA, realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). O IPCA é o principal indicador de inflação do Brasil, sendo utilizado inclusive para determinar a Taxa Selic.

Como calcular o reajuste de aluguel?

Para fazer o cálculo do reajuste de aluguel, basta aplicar o percentual do índice previsto no contrato, como IGP-M ou IPCA. Isso é feito transformando o acumulado de 12 meses do índice em números decimais, e em seguida multiplicando pelo valor atual do aluguel.

Vamos dar um exemplo na prática de como isso funciona. Em janeiro de 2021, a Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgou uma alta de 2,58% do IGP-M de janeiro, resultando em um acumulado dos últimos doze meses de 25,71%. Assim, vamos supor que você queira reajustar um aluguel cujo contrato vence em fevereiro de 2021 e o valor inicial seja de R$1.500,00.

Baseando-se no índice de 25,71% do IGP-M, é preciso transformar o valor de percentagem para número decimal, o que daria 0,2571. Em seguida, basta multiplicar o valor do aluguel por 1 + 0,2571, que na prática seria equivalente a pegar o valor atual e adicionar o reajuste.

Desse modo, multiplicando o valor atual do aluguel, que é R$1500, por 1,2571, temos como resultado para o reajuste de aluguel R$1.885,65. Esse valor passará a vigorar mensalmente pelos próximos 12 meses. Após esse período, será calculado um novo reajuste de aluguel.

Lembramos que esse é o cálculo comumente praticado pelo mercado. Caso locador e locatário entrem em um acordo e decidam reajustar o aluguel com base em aplicação proativa de taxas menores na correção de aluguel é possível. Mas é importante salientar que essa decisão é inteiramente dos proprietários.

IGP-M x IPCA: qual índice é mais utilizado no reajuste de aluguel?

O IGP-M era o principal índice para reajustar aluguéis, tanto que é popularmente conhecido como “inflação do aluguel”. Contudo, desde que houve uma alta expressiva do IGP-M, relacionada aos impactos econômicos da pandemia, o IPCA tem sido cada vez mais utilizado para calcular o reajuste de aluguel.


No gráfico acima, podemos observar uma comparação entre o IPCA e o IGP-M nos últimos anos. É perceptível que, a partir do segundo semestre de 2020, o IGP-M começa a crescer de forma explosiva, chegando a atingir 37% em maio de 2021. Já o IPCA apresentou um crescimento muito mais moderado durante esse período — embora em setembro de 2021 o indicador tenha superado o patamar de 10% nos últimos 12 meses pela primeira vez, e o IGP-M tenha caído de maneira expressiva desde então.

Em 2022, a tendência até o momento é de queda do IGP-M e de alta para o IPCA. Com isso, em abril de 2022, a diferença entre os dois índices é de apenas 3,47%, a menor distância entre o IPCA e o IGP-M desde dezembro de 2019.

Composição do IGP-M

O IGP-M é composto por três índices:

  • IPA-M (60%): Índice de Preços do Atacado-Mercado – representa os preços no atacado
  • IPC-M (30%): Índice de Preços do Consumidor-Mercado – corresponde à inflação no varejo
  • INCC-M (10%): Índice Nacional de Custo da Construção-Mercado – afere os custos do setor de construções habitacionais.

Essa diversidade de fatores mostra a relevância do IGP-M. Ele interfere diretamente nas finanças da população brasileira pois está relacionado a gastos diários como as mensalidades escolares, aluguéis, tarifas de energia elétrica, TV por assinatura e até planos de saúde. Além dos indicadores citados, esse índice também sofre influência da oscilação do dólar. Ele é divulgado sempre no final de cada mês.

Composição do IPCA

Grupos Peso (em %)
Transportes 20,6
Alimentação e bebidas 19,3
Habitação 15,6
Saúde e cuidados pessoais 13,5
Despesas pessoais 10,7
Educação 6,1
Comunicação 5,7
Vestuário 4,6
Artigos de residência 3,8

Na tabela acima está a composição do IPCA. Ao todo, são 9 grupos, cada qual com um peso específico para o cálculo do Índice.

O que não pode ser feito no reajuste de aluguel?

Apesar do reajuste de aluguel estar a cargo do proprietário existem restrições do que pode ser feito por ele. Uma delas é fazer a alteração do valor com base no salário-mínimo. Ele também não pode utilizar as alterações cambiais para fazer o aumento. Essas restrições são previstas pela Lei do Inquilinato, por isso preste atenção na hora de assinar o seu contrato de locação.

Quando o valor é alterado não existe a necessidade de redigir e assinar um novo contrato. Para legalizar o reajuste de aluguel basta que o proprietário e os inquilinos assinem um aditivo. Também é necessário a assinatura do fiador caso ele esteja no documento inicial.

Além disso, é obrigatório que o proprietário comunique o inquilino sobre o novo valor. Assim, se você é o locador, entre em contato com a imobiliária ou diretamente com o proprietário o seu interesse em receber a carta de aumento com pelo menos 3 meses de antecedência. Isso garante um bom planejamento dos seus gastos domésticos.

O que fazer para casos de reajuste de aluguel acima do índice?

Caso o proprietário queira fazer um reajuste de aluguel acima do índice indicado no contrato é preciso esperar o fim do contrato. Mas lembre-se, reajustar o valor do aluguel muito acima do praticado pelo mercado pode dificultar a locação. O ideal é que você pesquise os valores presentes no seu bairro e tente não estar muito longe disso.

Direitos e deveres do inquilino e do proprietário

Além das restrições para reajuste de aluguel, inquilinos e proprietários possuem obrigações e direitos sobre o imóvel e o contrato de aluguel. Dentre eles, por exemplo, o inquilino deve receber o imóvel em perfeito estado para uso, e pode solicitar ao proprietário reparações de problemas que prejudiquem a usabilidade do imóvel. Para assegurar ambas as partes quanto ao estado do imóvel é possível requisitar uma vistoria.

Além disso, uma dúvida muito frequente diz respeito às taxas condominiais. As despesas rotineiras, como o pagamento de funcionários e manutenção das áreas comuns são de responsabilidade do inquilino. Em contrapartida, os gastos extraordinários como pintura ou reformas estruturais devem ser pagas pelo proprietário.

Entre os principais deveres do inquilino podemos citar a preservação e zelo pelo espaço, além de manter as contas como condomínio e o próprio aluguel em dia. O proprietário deve receber o imóvel nas mesmas condições em que o entregou. Desse modo, ao fim do contrato o inquilino deve realizar qualquer ajuste necessário para que o próximo morador possa usufruir da melhor maneira da residência.

Calculando o valor do seu aluguel

O valor cobrado de aluguel pelo proprietário ainda é motivo de dúvidas para muitos proprietários. Normalmente leva-se em conta a localização, estado de conservação, área construída e números de cômodos. Contudo, a crise no mercado imobiliário modificou a conhecida “regra de ouro” de precificação. Isso porque, é preciso encontrar um equilíbrio entre o que o proprietário pretende lucrar e o que um futuro inquilino concordaria em pagar por aquela residência.

Você pode contar com o apoio de imobiliárias conceituadas para calcular esse valor. Os corretores parceiros possuem experiência em mercado e em atividades como o cálculo do aluguel. Você também pode acessar portais como o da Casa Mineira Imóveis e consultar o valor de imóveis parecidos com o seu e na mesma região.  

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