Avaliação de imóveis: o que realmente impacta no valor do imóvel e como descobrir o seu

Quer vender ou alugar seu imóvel mas não sabe como descobrir os valores adequados? Você precisa realizar uma avaliação de imóveis. E nós explicamos como fazer isso.

Conhecer o valor de seu imóvel implica questões muito mais profundas do que aquilo que você acha sobre ele. É preciso conhecer o potencial do imóvel para conseguir mensurar seu tamanho, valor e possibilidades. Nesse caso, algumas perguntas chave vão ajudá-lo a definir.

O que é levado em conta na avaliação de imóveis?

  1. Você conhece todo o real potencial do seu imóvel?
  2. Acompanha a movimentação do mercado imobiliário?
  3. Está por dentro dos investimentos públicos na região na qual está localizado o imóvel?
  4. Sabe quais são as previsões para a infraestrutura e possíveis melhorias da região (expansão das vias de acesso, construção de shoppings, parques etc)?
  5. Consegue calcular o valor estimado de aluguel sobre o valor de venda?

Se a sua resposta a essas perguntas continua sendo “não”, provavelmente será um risco estabelecer ou até mesmo cogitar propor um valor em uma negociação futura.

Leia mais: Quer saber uma estimativa do preço do m² e de venda dos apartamentos em Belo Horizonte? A Casa Mineira tem uma ferramenta que utiliza técnicas de estatística e inteligência artificial que analisam os dados de toda a base de imóveis anunciados e negociados para estimar o preço de venda.

Ainda, há a possibilidade de você ter dito “sim” para algumas das indagações. Contudo, mesmo que você conheça parte das questões acima, a realidade é que todas as perguntas fazem parte do que é levado em conta na avaliação de imóveis. 

Mas, não se preocupe. Estamos aqui para te ajudar nisso. Se você quer conseguir responder à famosa pergunta: “quanto vale meu imóvel?” precisa descobrir o que é levado em conta na avaliação de imóveis e o que impacta na avaliação de imóveis. Por isso, vamos explicar como a avaliação funciona na prática e quando ela é feita. Chegou a hora de descobrir os “segredos” acerca da avaliação de imóveis.

Qual o objetivo da avaliação de imóveis?

A avaliação de imóveis é a determinação técnica do valor de um imóvel. Ela pode ser para diversos fins e objetivos, tanto dentro como fora do âmbito judicial. As situações incluem:

  • compra e venda;
  • aluguel;
  • inventários;
  • cobrança de tributos;
  • dissolução de sociedade;
  • estudos de dinâmica imobiliária;
  • hipotecas;
  • seguros;
  • entre outras. 

Entre os móveis urbanos que podem ser avaliados, estão terrenos para comércio, habitação etc., apartamentos, casas, prédios industriais, glebas urbanizáveis e salas comerciais.

Como funciona a avaliação de imóveis

Existem determinadas condições e detalhes que só serão levados em conta por profissionais qualificados. O proprietário pode não conseguir avaliar da forma correta por questões pessoais e porque não conseguirá perceber detalhes cruciais.

Além disso, a avaliação de imóveis é importante também por questões legais. O laudo da avaliação devidamente registrado e oficial é reconhecido perante os órgaos competentes, o que garante respaldo legal em situações futuras.

As avaliações de imóveis não são tão simples. Cada avaliação precisa acontecer dentro das normas relativas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) pela NBRs 14.653-1, 14.653-2, 14.653-3 e 14.653-4. Além disso, é importante que os profissionais envolvidos sejam credenciados no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) e regulamentados com o Conselho Nacional de Corretores de Imóveis (COFECI). 

Especialistas na avaliação de imóveis

Contar com a ajuda de uma empresa especializada e experiente na cidade na qual seu imóvel está localizado pode evitar que você tenha decepções futuras e, até mesmo, surpresas. Sem ajuda, você corre o risco de perder tempo com gastos e demandas desnecessárias devido à falta de clientes e, principalmente, que seu imóvel “ajude a vender” outros com o mesmo perfil, porém mais baratos. Caso o seu esteja acima do preço real de comercialização, o comprador terá a impressão de que o outro está barato e é uma boa oportunidade de mercado. Além de não vender seu imóvel, isso ainda ajuda a vender o imóvel de outra pessoa.

Você até pode pensar em frases como: “Mas meu vizinho vendeu o apartamento no ano passado por um valor muito acima” ou “Mas esse é o valor que eu estou precisando”. Se você pretende vender ou alugar, precisa saber que Belo Horizonte tem se movimentado de maneira rápida e, por isso, os valores de imóveis no passado podem ter sofrido variações. Imóveis, em sua maioria, se valorizam, mas também existem outras duas possibilidades: de que seu valor seja mantido ou de que ele seja reduzido. A redução pode acontecer devido a diversas circunstâncias como falta de manutenção, depreciação do imóvel, mudanças na estrutura da região, mudanças na legislação, modificações no imóvel, dentre tantas outras.

Ainda, em situações não tão raras, seu vizinho, na intenção de contar vantagem, pode ter aumentado o valor real da venda. Também pode acontecer de você ter se baseado no valor de divulgação, que poderia estar acima da avaliação e não necessariamente do que foi de fato fechado.

Imobiliária

A avaliação de imóveis deve ser feita com precisão e fundamentação técnica do valor de mercado. É uma tarefa que exige conhecimento e, nesse caso, a prática leva à precisão. Ou seja, é importante considerar o preço determinado por uma imobiliária de renome e destaque mercadológico, que possui experiência no assunto. Além disso, é importante lembrar que quanto mais distante do preço justo, mais distante você também estará do mercado e consequentemente de concretizar o negócio.

avaliação de imóveis online

Como descobrir quanto vale meu imóvel?

Existem diferentes maneiras de realizar essas avaliações. Algumas são mais completas e condizentes com a realidade e outras mais superficiais.

Desconfie sempre das avaliações apressadas, aquelas nas quais o corretor, ainda dentro do imóvel, já te passa o valor. Na maioria dos casos assim, o valor apresentado é incompatível com o do mercado, podendo ser acima ou inferior ao que ele absorve, fazendo com que você perca oportunidades.

Mesmo com certo know-how, a avaliação de imóveis é uma das tarefas mais peculiares do processo de negociação, pois ela deve refletir exatamente as práticas mais atuais do mercado: as tendências de procura dos consumidores, a procura acentuada ou reduzida pelo perfil do imóvel e sua localização, assim como as particularidades de cada um (original, reformado, conservado, vista, andar, idade, qualidade de construção e acabamento) e o valor de venda ou locação de imóveis similares.

Sendo assim, uma boa imobiliária não repassa o preço imediatamente ao cliente. No geral, imobiliárias sérias contam com comitês especializados na avaliação de imóveis, que levam para a tomada de decisão os mais variados critérios, discutidos cautelosamente entre diversos profissionais especializados.

É costume que essa avaliação seja realizada sem custo pelas imobiliárias, no caso de interesse real na venda ou locação do bem. No entanto, se o imóvel for alvo de processo de inventário e sucessão familiar, assim como de divisão conjugal, ele necessitará de um laudo de avaliação patrimonial especificamente elaborado e adaptado aos processos jurídicos, sendo então, nesse caso, cobrado um percentual à parte sobre o serviço.

Como identificar uma boa empresa ou profissional para a avaliação de imóveis?

Seria realmente maravilhoso se todo profissional tivesse um selo de qualidade, certo?  Mas quem disse que ele não tem? É claro que os selos não estarão estampados nos rostos ou fachadas, porém, é possível identificar a reputação de uma imobiliária através de pequenas práticas:

  •     Verifique a tradição da empresa;
  •     Busque informações sobre seu cadastro no mercado, (reclamações no Procon, indicações de pessoas que fizeram negócios com a empresa etc);
  •     Conheça sua estrutura física;
  •     Visite seu website;
  •     Análise a disposição para instalação e manutenção de placas de “Vende-se” ou “Aluga-se” e horários de atendimento. No geral, para facilitar a negociação, as imobiliárias funcionam de 8h às 19h, além de sábados e domingos (plantões). Algumas possuem ainda horários estendidos, o que sem dúvida é um grande diferencial.

A escolha de uma imobiliária com boa reputação no mercado é fundamental para a negociação do seu imóvel. Além de ser um elo entre você e os compradores em potencial, ela irá conduzi-lo técnica e juridicamente no processo, desde a avaliação do imóvel, até às questões relacionadas à redação de contrato e escritura e segurança do negócio.

Além do conceito, verifique também se ela possui participação ativa em grandes portais de anúncio imobiliário de Belo Horizonte. Quanto maior a visibilidade, maiores as chances de você fazer um bom negócio.  

O Portal Casa Mineira é uma excelente ferramenta de auxílio. Aqui, você encontra o valor médio do m² por bairro em BH.  

Priorize sempre a comunicação com a imobiliária e busque entender quais atributos foram considerados para a determinação do preço. A aproximação do proprietário com a empresa por meio do corretor responsável pela avaliação do imóvel é essencial, afinal, é ele quem lhe dará uma posição geral da aceitação do imóvel pelo mercado. É através desse feedback e da falta de propostas concretas que percebemos uma inadequação entre o preço pedido pelo imóvel e sua efetiva procura.

Se você está procurando uma imobiliária séria, capaz de cumprir todos os critérios apresentados neste texto, conheça a Casa Mineira. Para quaisquer das situações citadas acima, a Casa Mineira pode ajudar em cada uma das etapas do processo de avaliação, busca e negociação de imóveis!

Guia do comprador

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